Woning verhuren via verhuurmakelaar

Woning verhuren via verhuurmakelaar

Hebt u gespaard? Zoekt u een manier om meer resultaat te maken op uw spaargeld? Of zoekt u naar een bron van extra inkomen? 

Waar vind ik een belegging met hoog rendement? Welk alternatief is er voor beleggen op de beurs? Steeds meer mensen kijken naar alternatieve wijzen om meer resultaat te bereiken met hun geld. Welke investering levert wel geld op? Een aantal mensen kiest ervoor om te investeren in vastgoed – om te verhuren. En dat is helemaal niet zo’n slecht idee. Meer en meer mensen hebben dat idee: Ruim 188.000 huizen zijn inmiddels in de verhuur in de vrije sector. Is een huis verhuren ook wat voor u?

Huis verhuren? Lijkt me onverstandig

Nooit doen! Een beginnende verhuurder die voor de eerste keer een huis gaat verhuren, krijgt vaak een groot aantal argumenten van derden waarom het verhuren van een woning een enorm slecht idee is. Enig veelgehoorde gevaren van het verhuren van een huis die genoemd worden zijn:

  • De huurder blijft altijd zitten.
  • De huurder installeert een wietplantage op zolder.
  • De huurder betaalt geen huur.
  • De huurder maakt ruzie met de buurt.
  • etc, etc, etc…

Deze generalisaties zijn kennen wel een kern van waarheid. Investeren in een appartement is niet zonder gevaren. Veel nieuwe verhuurders raken snel overweldigd door de grote hoeveelheid werk die nodig is om huurders te managen. Deze verhuurders zijn na korte tijd uitgeteld omdat ze nooit hebben aangeleerd hoe ze eigenlijk een goede verhuurder kunnen worden. 

Wie het slim aanpakt, kan een mooi resultaat verkrijgen met verhuur van een woning. Slimme verhuurders houden van een uitdaging en vinden een oplossing voor deze kwesties. Slimme verhuurders doen wat ze zelf kunnen zelf, en laten het gespecialiseerde werk over aan een verhuurmakelaar. Zij besteden werkzaamheden van verhuur uit. Onder het motto: Wel de lusten, niet de lasten.

 

Problemen voor de verhuurder

Bij de beginnende verhuurder hoort men in beginsel vaak dezelfde vragen. Typische vragen van verhuurders zijn:

  • Hoe screen ik een (potentiële) huurder?
  • Hoe snel kan ik mijn woning verhuren?
  • Zijn mijn huurinkomsten belast?
  • Kan ik mijn woning voor bepaalde of onbepaalde tijd verhuren?
  • Hoe kan ik een geschikte huurprijs bepalen voor mijn woning?
  • Welke verzekeringen zijn verstandig om te regelen?
  • Hoe voorkom ik verkeerde huurders?

Het beantwoorden van deze vragen kan deels door het doen van onderzoek. Maar vaker helpt het wanneer men uit ervaring kan spreken. Aangezien veel verhuurders een woning voor het eerst zullen verhuren, is het slim gebruik te maken van de ervaring van een verhuurmakelaar.

 

Activiteiten van de verhuurmakelaar

Verhuurders besteden vaak enige activiteiten uit aan een makelaar. Een verhuurmakelaar heeft in de regel 2 hoofdtaken: het zoeken naar betrouwbare huurders (en alles wat daar bij komt kijken) en het beheren van een woning en de huurders. Dit houdt in dat de verhuurmakelaar een of meer van de volgende taken uitvoert:

  • Het screenen van een kandidaat huurder, met onder andere controle van kredietwaardigheiden legitimatiebewijs.
  • Huurcontract opstellen en laten ondertekenen.
  • Het opstellen van een presentatie van de woning en woonomgeving.
  • Advies over aanpassingen voor optimale verhuurbaarheid van het huis.
  • Vaststellen van verhuurdoel (korte of langetermijn verhuur) .
  • Incasseren van borg.
  • Reacties van potentiele huurders opvangen en controleren of zij passen in de doelgroep.
  • Sleuteloverdracht.

De makelaar beschikt over (juridische) inzichten en kent de markt. Welke type woningen is momenteel in trek? Wat is een geschikte huurprijs? Met accurate huurcontracten worden de risico’s van verhuur verkleind. Bovendien is de verhuurmakelaar een bron van (praktijk)ervaring. Hij of zij kent de gevaren van de verhuur van een appartement. En kan helpen valkuilen te omzeilen.

 

De verhuurmakelaar is voor de verhuurder of voor de huurder

Een goede verhuurmakelaar stelt uw belangen voorop. Ondanks dat het bij wet verboden is, zijn er bepaalde verhuurmakelaars die (linksom of rechtsom) een rekening voor hun activiteiten indienen bij zowel de verhuurder, die een huis aanbiedt, als bij de huurder, diegene die een woning zoekt. Dit is officieel verboden, aangezien diegene die de verhuurmakelaar betaalt, ervanuit zou mogen gaan dat deze zijn of haar belangen vertegenwoordigd. Wanneer de verhuurmakelaar zowel de verhuurder als de huurder als klant heeft, kan de verhuurmakelaar zich nooit maximaal inzetten voor beide – aangezien zij beiden een tegengesteld belang hebben. Bijvoorbeeld als het gaat om de hoogte van de huurprijs. In de meeste gevallen wordt de verhuurmakelaar ingeschakeld door de verhuurder – en zal dus zorgen voor een betrouwbare huurder voor zijn of haar woning. De huurder hoeft de verhuurmakelaar dan niet te betalen. In sommige gevallen wordt de verhuurmakelaar inschakelt door de huurder – bijvoorbeeld bij een zoekopdracht. De verhuurmakelaar wordt dan betaalt door de huurder. De verhuurder heeft dan als het goed is geen kosten aan deze verhuurmakelaar.

Welke inkomsten zijn te bereiken?

De hamvraag voor vele verhuurders: Een appartement verhuren – wat levert het op? Om te bepalen wat een woning verhuren u oplevert, dient u een indicatie te hebben van de (jaarlijkse) opbrengsten en kosten. Het verschil tussen beide is uw winst. Om te bekijken of het een goede investering is, zou u het kunnen vergelijken met andere rendementen die u zou kunnen behalen. 

Voor een goede afweging moet u ten eerste inzicht hebben in de (te verwachten) kosten van verhuur. Belangrijkste kosten zijn bijvoorbeeld onderhoudskosten, abonnementen (op bijvoorbeeld CV of wasmachines), gemeentelijke lasten en kosten die gemoeid zijn met het vinden van nieuwe huurders. Een kostenpost die in de meeste gevallen vergeten wordt, zijn de kosten van leegstand. Wanneer het woning een of twee maanden per jaar leegstaat, heeft een aanzienlijk ander rendement dan wanneer het continu verhuurd wordt. Leegstand heeft ook te maken met de andere component: de opbrengsten. U dient een inschatting te maken van de te verwachten opbrengsten, ofwel: de huur die u maandelijks kunt innen. De hoogte van huur is afhankelijk van type huis, locatie, staat van onderhoud, voorzieningen in de omgeving, afstand tot openbaar vervoer en uitvalswegen, afstand tot een (handel)centrum, etc. Kortom: alles waar veel huurders belang aan hechten. Let op dat u zichzelf niet rijk rekent met huurprijzen. Een te hoge huurprijs, kan leiden tot langere leegstand. Vaak is een wat lagere huurprijs te prefereren boven een hogere prijs maar met langere leegstand. 

Er zijn diverse tools waarmee u eenvoudig het rendement van verhuur kunt berekenen. Een goede rekentool is bijvoorbeeld te downloaden via: een appartement verhuren.

Verhuur aan expats

Sommige verhuurders richten zich vooral op verhuur aan expats (ofwel: expatriates). Een expat is iemand die tijdelijk in een ander land verblijft. Dikwijls gelden expats als ideale huurders, aangezien zij meestal werken voor grote, gerenomeerde organisaties. Expats hebben daarom in elk geval een baan en meestal voldoende salaris zodat zij de huur kunnen blijven voldoen. Daarnaast voorziet het bedrijf dikwijls in vergoedingen voor huur, waardoor eventuele financiele zaken vaak snel en zakelijk afgehandeld kunnen worden. 

Is verhuur aan expats anders dan aan andere huurders? Verhuur aan expats is in sommige aspecten anders. Expats hebben in de meeste gevallen wat hogere eisen voor bijvoorbeeld parkeergelegenheid, nabijheid van snelwegen en nabijheid van (winkel)centra. Daarnaast zijn veel expats geinteresseerd in gemeubileerde verhuur (in plaats van alleen gestoffeerde verhuur), aangezien zij zelf geen meubels hebben – of deze wensen aan te schaffen voor de korte periode dat zij in Nederland verblijven. Aangezien expats uit een ander land komen, is er een mogelijkheid voor miscommunicatie of andere (woon)gewoonten, die afwijken van wat men hier in Nederland gewend is. Een open blik hebben op eventuele verschillen helpt. 

Tot slot vindt communicatie met expats in de regel plaats in het Engels. Contracten, brieven en andere communicatievormen zullen dus in de Engelse taal moeten plaatsvinden. Mogelijk heeft u extra kosten bij het vertalen van uw communicatie. Pas op voor misverstanden: liever iets te duidelijk uitleggen, dan dat later blijkt dus u en uw huurder elkaar niet hebben begrepen – en daarom problemen ontstaan.

Verhuur blijft interessant

De verwachting is dat het verhuren van woningen ook in de toekomst interessant blijft. De komende tijd blijft een tekort aan huurwoningen in Nederland. Bovendien: de huurprijzen zijn in deze tijd hoger dan ooit. De alternatieven voor beleggen blijven onaantrekkelijk of kennen hoge risico’s. Een andere ontwikkeling is dat de woningprijzen blijven toenemen, waardoor bij verkoop mogelijk een aanvullend resultaat behaald kan worden. Kortom: de verwachting is dat het verhuren van appartementen in de toekomst interessant blijft.

Huurprijzen blijven hoger worden

Een gunstige ontwikkeling voor verhuur: Volgens onderzoek van Pararius is de algemene huurprijs van een huurhuis in de vrije sector midden 2016 met meer dan 6% hoger geworden ten opzichte van hetzelfde kwartaal het jaar daarvoor. De gemiddelde huurprijs komt zodoende uit op 13,50 euro per vierkante meter per maand. Volgens Pararius is met name de laatste twee jaren de huur in de Randstad erg hard omhoog gegaan. Een appartement huren in Amsterdam is nog steeds heel wat kostbaarder dan elders. Maar ook de verhuurmakelaar Rotterdam en Den Haag geven aan de huren zijn toegenomen.

Airbnb maakt verhuur interessant

Met name woningen in het westen van Nederland zien hun verhuurbaarheid de laatste jaren sterk toenemen door verhuur aan toeristen via Airbnb. De marktvraag naar woningen neemt toe, terwijl het aanbod stagneert. De vraag is wel wat slimmer is: verhuur via Airbnb of reguliere verhuur? Via Airbnb-verhuur zijn vaak hogere prijzen te realiseren. Met name wanneer het een huis is in een centrum van een van de grote plaatsen in het westen van Nederland. In hoogseizoen is hierdoor een zeer aantrekkelijke bron van inkomsten te verkrijgen. Alleen in laagseizoen is de marktvraag veel lager – en ontstaat mogelijk enkele maanden leegstand. Dit kan het jaarlijkse resultaat flink drukken. Bovendien vergen de vele wisselingen van huurders meer inspanning dan eens in de zoveel tijd een nieuwe huurder zoeken voor langere tijd. Tot slot zijn toeristische huurders niet altijd wenselijk voor uw huis. Zij hebben minder belang bij een langere termijn goede band met verhuurder en/of buurtgenoten- en zijn daardoor dikwijls niet de optimaalste huurders. Overweegvoor uw eigen appartement of u gaat voor Airbnb huurders of voor vaste verhuur. Maar zelfs als u zelf niet besluit via Airbnb te verhuren, heeft de Airbnb ontwikkeling wel een gunstig effect op verhuur in breder zin.

Woning verhuren in plaats van aanbieden?

Soms bedenkt men het net te laat: “we hadden ons oude huis ook kunnen verhuren in plaats van verkopen!” Voor sommige mensen komt de vraag boven of zijn hun (oude) woning zullen verhuren of verkopen, zodra zij zelf een nieuwe huis hebben gekocht. Wat gaan we doen met het oude woning? De vraag is dan: het huis verhuren of te koop aanbieden?

Een huis verkopen levert direct een behoorlijke bedrag op, en een huis verhuren levert een inkomstenbron op die maandelijks oplevert – en bij stijgende woningprijzen wellicht ook een grotere som bij verkoop in de toekomst. Of verhuur interessanter is dan verkoop hangt af van de business case: wat levert het meeste op? En is er een aantrekkelijk alternatief dat meer oplevert dan verhuur wanneer u het bedrag dat vrij komt door eventuele verkoop daarin belegt? Als u een woning heeft dat goed verhuurbaar is, is verhuur vaak een goede optie.

Verhuur van een huis ook voor mij interessant?

Is een woning verhuren wat voor u? Dat hangt er vanaf. Hebt u een spaargeld dat u wilt beleggen in een woning? Hebt u een huis dat in trek is bij huurders – door bijvoorbeeld de locatie, indeling en staat van onderhoud? En kunt u zakelijk omgaan met eventuele huurders? Bent u bereid om zich te verdiepen in het vinden van huurders en hen te helpen met een fijne huurervaring? Dan is een huis verhuren een interessante optie om resultaat te behalen met uw (spaar)geld. Neem contact op met een verhuurmakelaar om uw ideeen voor te leggen; in de meeste gevallen voorziet de verhuurmakelaar u vrijblijvend van adviezen over de verhuur van uw appartement.

Voor meer info : https://www.verhuurmakelaar.info/